Эпоха «дешевых» денег в жилищном секторе подходит к концу. На рынке недвижимости готовится тектонический сдвиг: эксперты прогнозируют завершение периода доминирования льготных программ и возвращение к классическим рыночным механизмам. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к концу 2026 года доля программ с господдержкой может сократиться до 50%, уступив место стандартным банковским продуктам. По сути, мы наблюдаем «смену парадиму», которой не было с 2022 года.
Курс на рыночную модель
Цифры говорят о грядущем оживлении, но это будет совсем другая динамика. Прогнозы аналитиков НКР указывают на то, что в 2026 году объем выдач может составить от 4,7 до 5,1 трлн рублей (порядка 1–1,1 млн кредитов). Это на 10–15% больше в количественном выражении и на 7–14% больше в денежном по сравнению с показателями 2025 года, когда было выдано 968 тыс. кредитов на сумму 4,5 трлн рублей.
Однако ключевой тренд — не просто рост, а перераспределение долей. Если в 2025 году льготная ипотека занимала львиную долю рынка — 82% всех новых сделок (против 73% в календарном 2024-м), то к концу 2026 года этот вес упадет до половины всех выдач. Рынок возвращается к той модели, которая существовала до массового запуска льготных программ в 2020 году.
Средняя ставка по новым кредитам уже демонстрирует восходящий тренд, преодолев отметку в 10%, а к концу года может превысить 11%, что фактически вернет нас в условия 2017 года. На фоне предельно низких ставок по семейной и IT-ипотеке (6%) или арктической/дальневосточной программах (2%), рыночные предложения в топ-20 крупнейших банков на конец июня достигали внушительных 18,71–18,73% годовых, согласно данным «Дом.РФ».
Двигатели перемен: от ключевой ставки до новых правил игры
Что подтолкнет рынок к этому развороту? Главными факторами станут постепенное снижение ключевой ставки ЦБ (сейчас она составляет 14,25%) и эффект «отложенного спроса». Аналитики НКР полагают, что даже при сохранении ключевой ставки на уровне 13–14,5% ежемесячный объем выдач может превысить 450 млрд рублей уже к концу этого года.
Дополнительное давление на льготный сегмент оказывает и ужесточение правил. В феврале вступил в силу принцип «одна семья — одна льготная ипотека»: теперь супруги должны выступать созаемщиками, что лишило возможности оформлять отдельные кредиты под 6% каждому взрослому члену семьи. Минфин подтвердил, что текущие условия сохранятся до 1 октября, однако разговоры о дальнейшем усложнении правил не утихают.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, отмечает, что очередное ужесточение условий может даже обрушить долю льготных программ ниже 50%-ного порога. Впрочем, эксперт делает оговорку: если денежно-кредитная политика во втором полугодии окажется жестче прогнозов, процесс снижения доли господдержки может замедлиться.
Трансформация семейной ипотеки: что нас ждет?
В банковских кругах активно обсуждаются сценарии радикальной модификации семейной ипотеки. Согласно информации, которая цитировалась профильными изданиями, власти могут ограничить срок действия льготной ставки 15 годами — после этого процент по кредиту станет рыночным.
Более того, предлагается внедрить дифференцированный подход, привязанный к количеству детей и региону проживания. Например, в Москве, Санкт-Петербурге и областях вокруг них ставки могли бы составить: 12% — для семей с одним ребенком, 10% — с двумя, 8% — с тремя, 6% — с четырьмя и 4% — для многодетных (5 и более детей). В других регионах диапазон может составить от 2% до 10%. При этом для тех, кто вносит минимум 50% собственных средств, ставка может остаться на уровне 6% независимо от условий. Также рассматривается возможность повышения ставки для тех, кто не оформит регистрацию по месту жительства в купленном жилье. Стоит подчеркнуть, что на данный момент эти меры не являются окончательно утвержденными.
Голоса экспертов: оптимизм против осторожности
Мнения профессионального сообщества разделились. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» считает, что заемщики уже начали адаптироваться: несмотря на высокие ставки, люди берут кредиты в расчете на рефинансирование через год-два, когда цикл ДКП смягчится. Она прогнозирует, что к концу 2026 года доля рыночной ипотеки достигнет паритета с льготной, а общий объем выдач вырастет на 15–20%, превысив 5 трлн рублей. Однако она предупреждает о сдерживающем факторе — жестких макропруденциальных лимитах, ограничивающих доступ к кредитам.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более смело, допуская, что доля льготной ипотеки может упасть даже до 40% к концу года, так как снижение средней ставки до 10–11% способно «разбудить» спрос на вторичном рынке.
С другой стороны, Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ призывает к сдержанности. Он указывает, что хотя в апреле-мае доля льготных программ уже упала ниже 50%, текущие объемы выдач (40–45 тыс. кредитов в месяц) все еще далеки от «нормальных» уровней 2018–2019 годов (100–120 тыс.). По его мнению, реальное оживление рынка произойдет лишь при снижении ставок по ипотеке до 12% и ниже, что, скорее всего, станет перспективой следующего года.
Завершает картину Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро», которая напоминает о фундаментальной проблеме: отсутствии у большинства населения реального первоначального взноса. По ее словам, пока заемщики не смогут обеспечивать взносы, которые не были «нарисованы» девелоперами, говорить о серьезном и устойчивом росте ипотечного рынка преждевременно.
Опубликовано: 1 июля 2026, 21:15 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, льготные программы, недвижимость
